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新西兰买房日记,3年买10个房不是梦想

来源:资讯媒体
摘要:大家好,我是小乔。 新西兰近年房市火爆,自己做房产投资咨询多年,周围朋友客户关于买房,投资,贷款问题多多。 我每周都会新西兰买房日记:3年买10个房不是梦想
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 大家好,我是小乔。  新西兰近年房市火爆,自己做房产投资咨询多年,周围朋友客户关于买房,投资,贷款问题多多。  我每周都会花很多时间在房地产市场上(特别是奥克兰北岸)。  以后我会1-2周定期向大家用实例来分享买房相关的程序,需要注意的事项,怎样才能买到好房自住,怎么才能找到好地投资。        [案例]    今天给大家聊聊Hauraki 的一个房子(如下图所示)。这是一个典型的70年代,Brick and Tile (砖瓦),土地的面积是1/2的900平米的半幅地(CrossLease)3房2卫浴,室内150平米,2层。楼下是客厅厨房和主人套房(未翻新),楼上2个卧室公用一个洗手间(未翻新)。内进单车库,平整小花园。   

 172534oajayacwmjygyecd.jpg.thumb    这个房政府估价$55万,土地价值$43万,房屋价值$12万。银行估价$78万。房主是一个洋人老太太2000年花$30 万买的,因为自己身体不太好了,需要进养老院所以卖房。房子没有装修,不过维护的非常整洁,估计现在的屋况可以租$650/周。   
   [买房知识点]       房产投资大家都知道最重要的一个考虑因素:Location, Location,Location ( 位置位置位置)。Hauraki 紧邻北岸最好区Takapuna,开车5分钟到市中心,走路去海边和Takapuna购物中心,在Takapuna Grammar学区内。所以这个位置对于新西兰最大的城市奥克兰来说,如果满分是10分,它可以拿8分!     买房最关键的问题:这个房子我要出多少钱?     新西兰的房屋估价有以下几种:     1. GV(政府估价):政府根据这个估价来收取地税。每3年才更新一次,所以不能反映房屋的实际价值。但因为这是免费又公开的信息,很多买家还是会那这个做参考。     2. EV(银行估价):这是银行为贷款做参考的估价(可以通过银行或贷款经理获取)。是根据近期周边类似房屋的成交价的数据来定的,并不参考每个房屋的各自不同特点(所以最差街区的最好房会被低估,反之亦然)。如果买价高出EV的10%,银行可能会要求做RV。     3. RV(估价师估价):这是需要独立注册估价师上门勘察所有尺寸和细节,然后根据近期周边类似可比较的房屋成交价来定的。这应该是最接近市场实际价值的估价,不过会需要花费纽币600-1500 不等,并且如果周边没有同类型可比较的成交记录,也会出现低估或高估的情况。       不过最终您能买到的实际成交价是完全由这个房子本身的情况和市场需要决定的。       我再来说说房子的年代问题。住在中国的朋友,如果刚来新西兰一般喜欢比较新的房子。不太了解为什么我们这里老房子还会这么抢手。这里老房子一般有以下几个特点:     1.结构坚固耐用(砖瓦,weatherboard),经过新西兰各种恶劣气候冷热温差巨大长时间考验。(漏水房集中出现在1990-2004)     2.1980年前的各式老房(Tudor,Villa,Bungalow) 漂亮的彩色玻璃,高品质的实木地板,大气的门厅,精致的屋顶雕花,都具有现代新房没有的韵味。     3.一般是在成熟优质社区内,升值保值有保证。     4.如室内厨房洗手间已被装修翻新,则既有出得厅堂的“身段”又有下的厨房的“贤惠”。是市场大部分买家的首选(哈哈当然价位不一定太亲民)。     [拍卖]       我自己因为常年在这个区买卖房产(为客户和自己),所以对这个区的房价比较了解。奥克兰现正是房市火爆的时候,比起2008-2010年,房价已经上涨不少,更别说这样的好区。根据近几个月周围类似房屋的销售记录,和我对这种房屋的升值潜力的预估,加之这个房本身所在这条街的位置,我自己认为这个房实际价值应该是$70万高到$80万中,所以我给自己设了$85万上线去拍卖。(市场上的好房抢的太厉害,压力大哈哈)       拍卖当天,天气阴冷,下小雨。(新西兰的冬天是一个买房的好机会,因为我们这里都是带着全家大小去看房,冬天天气不好,风大经常下雨,竞争相对较少。)来看拍卖的大概只有40多人,相比去年一般都是7,80号人算是少的(这里给大家说说,别因为人多就紧张,因为这里有好多人,特别是邻居都是来看热闹的)。因为现在市场买家很多,所以我自己一般都不到最后不会出价(以后会给大家聊到拍卖的技巧)。拍卖师读完正常一些申明后就问有没有叫价的。1位欧裔女士(大概50多岁)以最快的速度第一次就叫了$85万!哈哈这样的开价把来看热闹的,拣便宜的,打酱油的哥们儿都直接干掉了(当然也包括我自己哈哈直接出局!)。然后加入竟价的是另2位中国买家,这位欧裔女士都以最快的速度回击,看出了志在必得的决心(估计找房已有几个月had enough )。但是当价位飙升到$95万后,这位女士明显是因为没有更多资金,不得不放弃。最后这房子以$98.5万被咱们华人土豪收入囊中!     [投资思路]  大家看到这里一定会问我,那这个房子是不是买贵了呀?     是!也不是!       如果买家是用来投资,那么确实买贵了,租金回报才3.2%,高出同类周边房屋10几万。       不过如果买家买来是自住,而且短时间不卖,那就当别论了。自住房每个人喜欢的点不一样,也很难用一致的价值评估。比如一个漂亮的花园,有人看到的是需要花大量时间打理的工作量,有人看到的自己小孩在这里玩耍的幸福场景,有人看到的是可以推平后建个车库。       就这房的绝佳位置和漂亮坚实的房屋结构,买家再花一些钱把厨房洗手间墙壁什么的装修一下,长时间持有绝对也是只赚不赔的!        感谢您看完我今天的房产日记,自我介绍一下:    我是四川成都人,2001年来新西兰,和大部分人一样先留学,找工作,移民,然后换好工作,买房,稳定下来,投资。    我本科和研究生都是学金融专业。作为英国体系精算师,先后为IAG,Aon,Tower多家跨国集团管理保险,养老基金和基金投资业务。现是金松鼠信贷(Squirrel)商业合伙人和持牌买房顾问。       因为对房地产的热爱,除助客户投资买房一臂之力外,自己本人也是活跃的地产投资人,擅长购买高回报率和低于市场价值的物业。    我的先生是有爱尔兰血统的Kiwi,也是首席投资精算师。我们有一个2岁半的女儿和9个月大的儿子。                 我主要投资奥克兰北岸市场, 以下是一些我自己买房子的例子。     投资方式1: Buy and Hold 买进留住  例:2014年Birkdale买进$736,000没装修,现租$1090一周,买时估价$785,000  例:2013年Birkdale买进$638,000没装修,可分割,现租$955一周,刚估价$810,000  例:2013年milford买进$700,000没装修,现租$635一周,买时估价$790,000  例:2012年Takapuna买进$513,000装修$9,000,现租$635一周,刚估价$795,000  例:2011年Glenfield买进$487,000装修$20,000,现租$910一周,刚估价$830,000  例:2010年Beach Haven买进$533,000没装修,现租$1025一周,刚估价$850000     投资方式2: Trading买进装修卖出  例:2013年Takapuna买进$652,000装修4周花费$39,000,然后直接卖出$790,000  例:2012年milford买进$555,000装修3周花费$35,000,然后直接卖出$650,000  例:2011年birkenhead买进$513,000装修1.5周花费$10,000,然后直接 卖出$605,000  例:2010年hillcrest买进$445,000装修4周花费$35,000,然后直接卖出$544,000

 
 

 

 
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